Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

смело и безбоязненно выявляйте недостатк

Жить стало легче…

В том смысле, что покупка места, где это «жить» незаметно и быстро протекает, пока мы строим планы, каким оно должно быть (ц; Дж.У. Леннон), становится всё доступнее. И это, несмотря на то, что доходы на среднестатистическую российскую душу падают. Сейчас они, если сгладить сезонные колебания, порядка 30.5 тыс./мес. Тогда как в 2013-14г. в пересчете на современные цены, были бы в среднем 33.7-33.6, т.е. примерно на 10% больше.

Средняя ставка по жилищным кредитам, напротив, незаметно, но монотонно ползёт вверх. В мае (это последняя цифра, подсчитанная ЦБ), она снова перевалила за 13%, оттолкнувшись от «дна» в феврале (12.1%), до которого она снижалась с начала 2015г. (В 1-ом квартале которого, до гос. субсидирования, она подскакивала почти до 15%). Вероятно, на разворот ставок повлиял легкий ажиотаж спроса на ипотеку в феврале. Тогда население, на фоне падавших цен нефти и рубля, в очередной раз (после марта и декабря 2014г.) кинулось спасать свои доходы в недвижимости. На сей раз причиной ажиотажа стали ожидания конца госпрограммы субсидирования ипотечных ставок. После объявления о её продлении ещё на год ажиотаж спал.

Тем не менее, индекс доступности жилья (Housing Affordability Index), характеризующий тяжесть нагрузки по обслуживанию ипотеки (и по идее – аренды жилья, хотя у нас эти тенденции не вполне идентичны) неуклонно растёт, хотя для подтягивания к 1, которая означает, что ипотека становится условно-доступна для половины населения (т.е. жителя с медианным доходом), ему остаётся еще лет 10-12. Причина проста – падающая цена квартир, особенно в сравнении с ростом потребительских цен, или в долларовом эквиваленте (в котором её было распространено считать до кризиса 2008-09гг.). В последнем, к примеру, стоимость среднего московского «бетонометра» сейчас порядка 2.6 тыс. долл. по индексу irn.ru (в феврале и здесь было «дно» - 2.2). Это означает возврат к ценам более чем 10-летней давности. Для сравнения – на максимумах 2008г. жильё стоило почти втрое дороже -  6.1 тыс. долл./м2. И даже на посткризисном «дне» 2009г. опускалось лишь чуть ниже 3.9 тыс. (Для расчёта ИДЖ на графике принимается, что м2 среднероссийского жилья стоит 1/3 от московского.)Collapse )

Ипотека: возможно, уже оттолкнулась от дна после сильного сжатия в начале года

Вчера пообещал отчитаться о мини-исследовании последних данных ЦБ о жилищном кредитовании (статистика эта, как и данные, относящиеся к ВВП – основательно запаздывающая, в начале тек. недели обновлены данные за 4 мес.), и заодно взглянуть на движение цены среднестатистического м2. Что и исполняю в виде 2-3 графиков и нескольких слов комментария к ним.

В начале года жилищное кредитование, основной объем которого приходится на ипотеку, рухнуло примерно так же, как и прочие виды кредитования населения. В марте-апреле количество выдаваемых банками рублевых кредитов (сейчас это - примерно 47 тыс. кредитов в месяц с поправкой на сезонные колебания) сократилось примерно вдвое против средних цифр 2014г., когда среднемесячная выдача жилищных кредитов банкам лишь немного не дотянула до 100 тыс. Валютная ипотека на фоне проблем, возникших у таких заемщиков после обесценения рубля, практически перестала существовать. В апреле банки выдали всего 7 (штук, а не тысяч!) таких кредитов на 145 млн. российского населения. Видимо, под приобретение какой-то совсем уже уникальной недвижимости. Средний размер валютного кредита на покупку жилья составил 70 млн. руб.

Примерно также – примерно вдвое – упала и сумма месячной выдачи кредитов в деньгах. С учетом того, что ипотечные кредиты часто фактически берутся для обслуживания сложных сделок с недвижимостью, и возвращаются досрочно, расширение задолженности населения по жилищному кредитованию практически остановилось. В апреле темп этого расширения составлял лишь примерно 3%/год., что примерно в 10 раз ниже, чем средний темп расширения долга по жилищному кредитованию в 2011-14гг. Но поскольку кредитование физлиц в целом (остаток задолженности) в это время вообще сжималось, то можно сказать, что позитивная (с точки зрения ситуации в странах, более продвинутых в навыках пользования кредитам ) тенденция опережающего роста жилищного кредитования перед потребительским пока сохраняется.Collapse )

Рынок недвижимости в начале 2015г.

image009Хотя долларовая цена квартир в Москве (3,382 долл. за среднестатистический м2) в январе вернулась к уровню почти 9-летней давности - середины 2006г., когда еще только набирал обороты пузырь цен активов (акций и недвижимости) 2006-08гг., рублевая цена оставалась на стабильном уровне возле 200 тыс. за м2, где она с поправкой на инфляцию остается уже 5 лет – с средины 2009г. (Переход к среднероссийским ценам получается делением московских на 3). Точнее, рублевые цены жилья в январе немного снизились, однако лишь по сравнению с уровнем ажиотажного спроса декабря, и пока еще остаются выше тренда.

Реальные доходы населения в январе снизились, по-видимому, уже на 10% против «пиковых» уровней начала 2013г. (с исключением сез. фактора). Даже исходя из сохранения средних ставок жилищных кредитов декабря (13.15%), не радикально отличавшихся от ставок, по которым выдавались рублёвые жилищные кредиты в предыдущие 11 мес. (в среднем 12.37%), комбинация выросшей цены метра и упавших доходов означает снижение индекса доступности жилья до 40-41% в декабре-январе против 50% и выше, наблюдавшихся еще в середине прошлого года.

Справочно: индекс доступности жилья с кредитным плечом мы рассчитываем, как отношение медианного дохода к необходимому для покрытия выплат по ипотеке, не превышающих 25% дохода, при покупке 18 м2 с первоначальным взносом 20% и рассрочкой остальных 80% на 15 лет; медиана доходов оценивается исходя из к-та дифференциации зарплат (их соотношение верхних и нижних 10% составляет, согласно Росстату, 7.1; ему примерно соответствуют, возможно, более привычные к-т фондов 15.1 и к-т Джини 0.4).Collapse )

(no subject)

http://expert.ru/expert/2014/50/inflyatsiya-po-itogam-goda-prevyisit-10-godovyih/
Инфляция по итогам года превысит 10% годовых. Долларовые цены на бензин повторяют траекторию мировых цен на нефть Девальвация рубля снижает доступность ипотеки

(no subject)

http://expert.ru/expert/2014/49/delovaya-kon_yunktura/
Слабый рубль укоротил цепочки сбережений. Покупка недвижимости — неплохая альтернатива долларизации накоплений. Условия кредитования промышленности резко ухудшились

Сохранится ли жилищно-строительный бум в условиях надвигающейся на Россию рецессии?

image017По опыту предыдущего кризиса можно было заметить, что многие предсказывали падение цен на жилье вместе с ценой нефти («схлопывание пузыря недвижимости»), полагая, что вот-вот наступит особо благоприятный момент для покупки дома или квартиры. Подобные заявления озвучивались иногда и на официальном уровне.

В действительности дело с доступностью покупки жилья обстояло чуть сложнее. Более того, если посмотреть на верхний график, то видно, что ситуация скорее оказывалась ровно противоположной оптимистичным ожиданиям потенциальных покупателей. Долларовая цена недвижимости действительно оказывалась коинтегрированной с ценой нефти, или с индексом РТС (также долларовым). Последнее кажется вполне очевидным, поскольку «фундаментальные» цены недвижимости и акций попросту считаются по одной и той же формуле, как чистая приведенная стоимость дивидендов/лизинговых платежей соответственно. Правда, реальные траектории изменения фондовых индексов, как и цен недвижимости, обычно имеют весьма мало общего с теми предсказаниями, какие можно сделать на основе формул для их «фундаментальных» значений.

Но в данном случае важнее, что в такие периоды рублевая цена из-за девальвации движется в противоположном направлении - растет. А именно она и определяет доступность покупки недвижимости для получателей рублёвых заработков. Плюс обычно повышаемые в это время процентные ставки (для сдерживания перетока сбережений в валюту) делают менее доступными покупки с кредитным плечом: ипотеку, или что то же самое, долгосрочный (финансовый) лизинг жилья. В итоге рынок жилья в посткризисные периоды оказывается несколько подавлен, даже если это был не специфический кризис, вызванный «пузырем» или «плохими ссудами», обслуживавшими этот рынок, как было в 2008г.Collapse )

Октябрь, РФ, конечные покупки. Слабый рубль поддерживает потребительский спрос и рынок недвижимости

image007Розничные продажи продолжали расти, хотя показатель их роста стабилизировался на довольно скромном уровне – 1.7% в годовом сравнении, несмотря на продолжавшееся ухудшение фундаментальных условий для роста потребительского спроса: стагнацию реальной средней зарплаты на уровне практически годичной давности из-за инфляции, почти полностью съевшей рост номинальных зарплат на 8.6% в годовом сопоставлении в октябре (т.е. практически такой же, как в предыдущие 9 мес. – 9.8% год к году); снижение темпа расширения кредита физлицам до уровня 0.8% к предыдущему месяцу (со снятыми сезонностью и эффектом курсовой переоценки валютных кредитов), минимального за последние 50 мес. с августа 2010г.

Причиной оживления оборота розницы стало ускорение роста продаж непродовольственных товаров - в октябре, как и в сентябре - до 3.5% год к году. При этом покупки продовольствия 6-ой месяц подряд оставались ниже, чем в соответствующие периоды прошлого года из-за удорожания еды. Темпы этого удорожания ускорились за последний год почти вдвое – с 6.3% в годовом сравнении в сентябре 2013г., до 11.5% в октябре 2014г. И это ещё было смягчено благоприятными погодными условиями и хорошим урожаем, сопровождавшимся дефляцией цен на плодоовщную продукцию в годовом сопоставлении в осенние месяцы.

Рост покупок непродовольственных товаров, в категории которых доля импорта превышает половину, очевидно, отражает усилия населения застраховаться от переноса ослабления рубля на цены. Вторым поддерживающим спрос фактором стала программа утилизации автохлама. В результате продажи новых автомобилей, после провала в августе до -26% в годовом сопоставлении, в сентябре-октябре показывал уже более умеренные темпы сжатия (-20 и -10% год к году соответственно; данные АЕБ).Collapse )

Строительство жилья в РФ – на фоне прочих постсоветских

(Вставляю только ради ссылки на довольно любопытные данные из последнего статбюллетеня, без каких-либо расчетов и аналитики.) Как известно, современный (2011) уровень жилищного строительства в РФ по количеству введенного жилья уступает 14% «советскому» пику, достигнутому в 1987г. (62.3 млн. м2 против 72,8). Но если смотреть не на «пики», а на среднепятилеточные данные, то «физическая» доступность жилья (количество метров, построенных в расчете на 1000 жителей) в последние годы примерно соответствует советской, начиная с периода «хрущебизации» (т.е. 1956-90, до этого объемы жилищного строительства в Советской России вообще были мизерными). Разве что чуть уступая ей.

Collapse )

Когда жилье становится доступным?

В.Путин в статье, посвященной социальным вопросам, пообещал к 2020 году решить проблему доступности жилья для 60% населения против нынешней примерно четверти. Если тут имелась в виду доступность покупки жилья с ипотечным плечом (из расчета 18 м2 на члена семьи, притом, что фактическая обеспеченность сегодня приблизилась к 23, но в городских квартирах 18 - это и есть примерно средний уровень), то, по моим оценкам, это сегодня примерно так и есть. Правда, при условиях кредитования, принятых в расчетах доступности жилья в США – на 30 лет при первоначальном взносе 20% (обслуживание и погашение кредита при этом не должно отнимать более четверти дохода), хотя для нас они не являются стандартными.

На самом деле, и 60%-ная доступность - это не так уж много, например, на фоне США. Там даже снижение доступности ипотеки до уровня в 52% (по моим подсчетам) семей в 2006 вызвало кризис «субстандартных ссуд». А в настоящее время покупку жилья с кредитным плечом могут себе позволить 80% семей. И это несмотря на то, что реальные душевые денежные доходы медианной американской семьи оставались примерно на одном уровне все 00-е, а сейчас и вовсе снизились до уровня 1998, а дифференциация семей по доходам выросла.Collapse )