zhu_s (zhu_s) wrote,
zhu_s
zhu_s

This journal has been placed in memorial status. New entries cannot be posted to it.

Несколько графиков по рынку жилья

Как я уже записывал, за прошлый год привлечение кредитов населением на покупку жилья значительно выросло. Всего (с пересчетом валютных кредитов по фиксированному курсу на начало 2012) банки выдали таких кредитов за год на 754 млрд. руб., что почти вдвое больше, чем в 2010. С учетом возврата и рефинансирования части жилищных кредитов общая сумма задолженности по ним выросла на 311 млрд. руб. (25%), или более чем втрое больше, чем в 2010. С чем связан этот всплеск спроса на жилищное кредитование, имеет ли он перспективы развития и не приведет ли к новому надуванию пузыря на рынке жилой недвижимости? На некоторые из этих вопросов отвечают приводимые ниже графики, которые оставлю почти без комментариев (там и так все более-менее понятно), с другими попробуем разобраться в 1-2 следующих записях.

До сих пор увеличение выдаваемых кредитов на покупку жилья не привело к росту реальной (т.е. с поправкой на инфляцию) стоимости квадратного метра, и в среднем она продолжала снижаться. Правда, в прошлом году снижение реальной стоимости метра в новостройках впервые после кризиса 2008 года остановилось, как в среднем по России, так и в большинстве ее регионов. Кроме Москвы - тут, по-видимому, продолжающееся смещение районов жилой застройки на окраины привело к дальнейшему понижению реальной средней стоимости квартир в новостройках. При этом размеры жилищного строительства в Москве в прошлом и позапрошлом году оставались на уровне вторе меньше докризисных, спустившись в расчете на 1000 чел. населения до одного из самых низких уровней по регионам России, и оправдывая определение столицы как «не резиновой».

Вероятно, одной из причин стабилизации рыночной стоимости вновь вводимого жилья стало снижение «рентной составляющей» (т.е. цены земли и ее инфраструктуры) до самого низкого за период наблюдений с 2001 года уровня – менее 20%. Это говорит о том, что каких-либо перспектив дальнейшего снижения реальной стоимости жилья нет. Точнее, они, возможно, и есть, но могут быть связаны только со снижением реальной строительной стоимости квадратного метра. Правда, до сих пор цена строительства метра жилья в тенденции, наоборот, опережала инфляцию. Реальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке в прошлом году продолжала снижаться, но как показывает анализ – весьма избирательно. Снижение это объяснялось главным образом отсутствием роста номинальных цен на жилье в переоцененных «столицах», особенно на дорогие «элитные» квартиры.

В целом по стране площадь введенного в прошлом году в эксплуатацию жилья в расчете на 1000 жителей (436 м2) стала вторым в рыночной истории результатом после рекорда 2008 года (451 м2 на 1000 чел.). Однако оба этих показателя уступают советскому рекорду эпохи «хрущёбизации» (1956-60 – в среднем 489 м2 на 1000 чел. за год). В дальнейшем размах жилищного строительства в советской России немного снизился (примерно до уровня нынешнего), и приблизиться к рекорду конца 50-х удалось лишь в «перестройку» (471 м2). Воодушевленный этим Горбачев успел провозгласить и программу полного решения жилищной проблемы к 2000 году - обеспечение каждой семьи отдельным домом или квартирой и ликвидация очередей на получение жилья. Но по иронии судьбы к 2000 году душевой ввод жилья упал против советских уровней почти в 2.5 раза (до 207 м2 на 1000 чел.), и оно стало недоступным для абсолютного большинства населения.

К настоящему времени доступность покупки жилья несколько увеличилась, однако накопить на нее из текущих доходов для семьи с медианными заработками остается малореальным делом. Для приобретения 18 м2 на члена семьи (что примерно соответствует среднему городскому уровню обеспеченности жильем, и почти точно равно московскому, который из-за роста населения сокращается в последние годы) пришлось бы обходиться без еды и питья и (о, ужас!) не платя налогов 4.3 года (в Москве – почти 7, в Уральском ФО – из-за богатой Тюмени – 3.5).

Однако с доступностью покупки жилья в кредит дело, похоже, и впрямь немного сдвинулось с мертвой точки. С середины 2005 (до этого ипотека у нас практически не существовала) и до середины 2009 покупка тех же 18 м2 на душу на первичном рынке с кредитным плечом была доступна максимум для 10-13% населения (я считаю эту цифру по американской методике расчета Housing Affordability, т.е. при первоначальном взносе 20% и 30-летних аннуитетных выплатах, расходы по кредиту не должны превышать четверть дохода семьи). Однако за 2.5 последних года эта доля поднялась в 2.5 раза, и ипотека стала доступна примерно для 27% населения (в Москве – возможность опереться на «кредитное плечо» лишь вернулась на докризисный уровень доступности для 14% жителей, в УрФО – жилищный кредит доступен для 30% населения).

Дело тут, конечно, прежде всего, в разнонаправленном движении реальной цены квадратного мера и реальных доходов, некотором снижении их дифференциации в послекризисное время (не очень, правда, значительном), и снижавшихся – до последнего квартала прошлого года – ставках по ипотеке. В сравнении с США нынешний уровень доступности жилья выглядит, конечно, все равно весьма бледно. Индекс доступности жилья (HAI) составляет у нас лишь около 60% (иными словами, семья с медианными доходами не дотягивает примерно 40% в доходах до того, чтобы нормально обслуживать ипотечный кредит на условиях, указанных выше, а при значении индекса 100% покупка жилья с кредитным плечом доступна для половины населения).

В США, по последним данным за 4-ый квартал прошлого года, этот индекс составлял 196%. Медианная (по доходам) американская семья может купить не одно, а – если захочет - сразу два считающихся типичным жилья. Это самое высокое значение индекса за весь период наблюдения (несмотря на то что рассчитывается он не фиксированный метраж, а с учетом повышения качества жилья). Условия для разрастания жилищных ссуд «сабпрайм», когда платежеспособность потенциальных заемщиков не дотягивает до стандартного уровня (как это было, например, в середине 2006 года, когда HAI составлял около 100%, и значит, для половины населения ипотека была неподъемной, отбирая более 25% доходов), сегодня там технически отсутствуют. При этом реальные медианные доходы американской семьи прошли свой максимум в конце 1999 года, и с тех пор - из-за роста доходного неравенства - имели тенденцию к снижению. Причина - несмотря на это - роста доступности жилья, с одной стороны, в лопнувшем, как и у нас, «пузыре» цен недвижимости, но, прежде всего, в небывало низком уровне нынешних ставок по ипотеке (менее 4% на начало 2012).

По мере снижения инфляции (она резко увеличивает реальную стоимость обслуживания ипотеки на начальных стадиях, снижая ее доступность), роста капиталовооруженности труда и реального укрепления рубля к валютам торговых партнеров повышение доступности жилья будет идти и у нас, скорее всего – увеличивая спрос на жилье и размах его строительства. В США, кстати, реальный объем жилищного капитала на душу населения за послевоенный период вырос в 5 с лишним раз. Я постараюсь показать механизм этого – неизбежного - роста доступности жилья в следующей записи. Правда, она будет с некоторым количеством формул.

Ссылки на предыдущие записи для введения в тему (в порядке хронологии): , , 2, 3, 4, 5, а также тэги ипотека и недвижимость.
Tags: Ипотека, Недвижимость
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 12 comments